Убери его из условного списка несоответствий, проложи трубы и дороги – и пригороды российских городов станут стремительно застраиваться. Развитие частного и малоэтажного домостроения, а также реализацию программ строительства «доступного и комфортного жилья» тормозят в первую очередь инфраструктурные проблемы. Зачем нам оценщик? Основным ориентиром во всех вышеназванных случаях является рыночная цена объекта недвижимости.

Понятие рыночной стоимости внятно объяснено в законодательстве. Под таковой понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.1998, в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для определения рыночной стоимости объекта сегодня все чаще приглашают профессионального оценщика, деятельность которого регламентирована тем же законом.

Однако зачастую ни продавцы, ни покупатели не имеют ясного представления о том, зачем им нужен такой профессионал. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Для того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен – для этого необходим квалифицированный и порядочный риэлтер, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок.

Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить свой на продажу по завышенной и, снижая ее, прощупывать рынок. Впрочем, когда рынок ограничен, он не может быть верным индикатором цены: объект попросту не с чем сравнивать. Когда речь идет, к примеру, о земельном участке в районе, где продажи только начались, или о вилле эксклюзивной авторской архитектуры, сравнительный анализ цен предложения, который можно произвести самостоятельно, становится невозможен.

Тогда оценщиком готовится отчет, обосновывающий три подхода к оценке (сравнительный, затратный и доходный). Профессионал должен описать объект, выявить обременения, ограничения, риски и прочие факторы, влияющие на цену, просчитать расходы на строительство (модернизацию, реконструкцию) и эксплуатацию, а также доходы, которые он приносит (или мог бы приносить). Потенциального покупателя недвижимости обычно интересуют два вопроса, связанные с оценкой: не заставляют ли его переплачивать и станет ли приобретенный объект действительно выгодным вложением.

Для квалифицированного ответа на второй вопрос нужны не только оценщики, которые в рамках заданных параметров, существующих формул и методик могут просчитать инвестиционную стоимость объекта, но также те источники информации, которым доверяет заказчик: маркетологи, аналитики-прогнозисты, специалисты по инвестициям… В любом случае придется учесть множество факторов, большинство которых из области прогнозов: демографическая ситуация и цены на нефть, цены рынка недвижимости, перспективы развития территории, где реализуется проект. Понятно, что уравнение с таким количеством неизвестных величин не может иметь одно решение.

Здесь будущему домовладельцу-инвестору приходится полагаться и на мнения специалистов, и на собственную интуицию. Но всегда следует принимать как аксиому то, что каждому земельному участку соответствует свой проект.